Marseille, une ville stratégique pour l’investissement immobilier

Marseille, une ville d’héritages et de traditions continue sans cesse de se renouveler pour offrir le meilleur des cadres de vie, évoluer et se réinventer. Depuis quelques années, Marseille a entamé un programme de transformation (projet Euroméditerranée) et nous dévoile un nouveau visage.

La cité phocéenne fait partie des plus grandes villes françaises. Malgré les impacts de la crise sanitaire, le secteur de l’immobilier de la ville retrouve son dynamisme et redémarre. Chaque arrondissement (16 au total) de la ville possède une facette différente et peut donc répondre à un large choix de projets immobiliers.

POURQUOI L’INVESTISSEMENT IMMOBILIER À MARSEILLE EST UN AVANTAGE ?

De nombreux projets d’urbanisations

Depuis quelques années, Marseille est une ville en voie de transformation; entre les chantiers des prolongations du tramway de Castellane à La Gaye et d’Euroméditerranée à Capitaine Gèze (en projet), le Hangar du J1 en voie de transformation, le Boulevard Urbain Sud qui servira à ouvrir la voie de bus et fluidifier la circulation, la nouvelle école international Jacques Chirac au quartier de la Joliette, le réaménagement de la rue Paradis (parallèle à l’avenue du Prado), la nouvelle vie de l’ancienne maternité de la Belle de Mai transformée en club de vacances. En 2013, c’était l‘Hôtel-Dieu, situé dans le quartier du Panier, qui a été transformé en hôtel 5 étoiles géré par le groupe Intercontinental. En 2016, c’est la partie sud du Vieux-Port et le Centre Bourse qui ont bénéficié d’une importante rénovation.

Marseille veut donc redorer son image et investir dans certains quartiers stratégiques comme en témoignent certaines initiatives privées. En effet, B&B Hôtel a implanté un de leurs hôtels à proximité de l’Orange Vélodrome après la fin de la rénovation en 2014. The Babel Company, une espace de coworking a vu le jour à la rue Saint Ferréol, une surface de 8 000m², 120 postes de travail, un centre des congrès, une salle de sport et un restaurant sur le rooftop. Ces facteurs prévoient davantage une hausse de l’immobilier.

Le rendement locatif

L’un des principaux indicateurs permettant de mesurer l’attractivité d’un investissement est le rendement locatif. Le but est de comparer le revenu annuel associé à l’investissement avec le prix de revient global du projet. Cet indicateur est par conséquent conditionné par le prix des biens immobiliers mais aussi par le montant des loyers.

Le prix moyen par m² à Marseille est de 3.330€ environ pour un appartement, la différence avec d’autres villes de France est importante puisque que le prix moyen à Lyon au m² est de 5 350€, 4 600€ à Bordeaux et que Paris dépasse les 10 000€ le m². En dépit de la dimension et de l’influence de la deuxième ville de France, les chiffres restent comparables à ceux des petites villes de province.

Mais méfiez-vous de divers districts, le prix moyen de l’immobilier masque de belles disparités en fonction du lieu. Il est souvent le cas de trouver des appartements à 1 000€ le prix moyen au m² dans les quartiers nords et 5 000€ le prix moyen au m² dans les quartiers plus huppés comme le 7e et le 8e arrondissement. Les quartiers populaires offrent une rentabilité pouvant atteindre 10% mais il faut analyser les risques qui peuvent perdurer (vacances locatives, loyers impayés, détérioration de la propriété, perte de valeur…)

DANS QUELS ENDROITS L’INVESSTISSEMENT IMMOBILIER À MARSEILLE EST LE PLUS PROPICE ?

Les quartiers résidentiels

Les 7e et 8e arrondissements, quartiers de la bourgeoisie industrielle marseillaise, c’est un secteur parfait où les familles souhaitent s’éloigner au mieux du centre-ville tout en gardant une proximité avec les commerces. Le mode de vie est paisible, ce coin offre un environnement résidentiel sinople.

Nous pouvons aussi ajouter le quartier de la Joliette comme cité précédemment, une ancien quartier ouvrier devenu un un quartier d’affaires en plein essor grâce au projet Euroméditerranée qui peut intéresser de nombreux futurs investisseurs.

Les quartiers étudiants

À Marseille, on ne compte plus le nombre de facultés, entre l’Université de sciences dans le quartier de Luminy dans le 9e arrondissement, et à proximité de la gare Saint Charles, la faculté de médecine dans le 5ème arrondissement  à proximité de l’hôpital de la Timone et la faculté de droit en plein centre ville (1er arrondissement). Les résidences étudiantes sont prises d’assauts dans la cité phocéenne. Néanmoins, les étudiants séjournent dans ces quartiers animés à proximité des transports en commun, des grandes surfaces et des universités.