Une révolution est annoncée dans le monde de la défiscalisation en janvier 2023. Le dispositif Pinel que nous connaissons actuellement est en effet amené à disparaître au profit d’une nouvelle mouture, baptisée Pinel+. Bien qu’il soit toujours possible d’investir dans la loi Pinel en 2023, cette solution sera moins intéressante pour les investisseurs. Les taux de réduction d’impôt du Pinel classique diminuent en début d’année prochaine au profit du nouveau dispositif.
Alors, quels sont les critères à respecter pour prétendre aux meilleurs avantages fiscaux ? Quelles sont ses spécificités ? Nous vous présentons ce nouveau Pinel qui s’annonce comme un incontournable pour l’investissement dans l’immobilier neuf à Marseille et dans le reste de la France.
Loi Pinel : vers un immobilier plus écoresponsable
L’entrée en vigueur du dispositif Pinel+ s’est faite le 1er janvier 2023. Successeur de la loi Pinel classique, ce dispositif de défiscalisation est né d’une volonté de rendre la construction immobilière plus écologique et met en avant le confort d’usage dans le logement.
Les conditions d’éligibilité
- Le logement doit être à la nouvelle norme RE2020, OU si le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2022, il peut être en RT2012 avec le label E+C- et afficher une DPE A ;
- Le logement doit nécessairement bénéficier d’une double exposition à partir de la typologie T3 et supérieure ;
- Un espace extérieur est obligatoire, quelle que soit la typologie ;
- Les logements devront respecter les nouvelles surfaces minimales par typologie qui ont été réévaluées à la hausse.
Loi Pinel 2023 : la mise en application de la RE2020
Ce nouveau dispositif tend ainsi à construire des appartements à haute performance énergétique. Ce sont les jalons 2025 de la RE2020 qui déterminent l’éligibilité des logements au Pinel+. Cette réglementation affiche plusieurs objectifs, notamment :
- Construire des habitations moins énergivores et ayant recours à des énergies moins carbonées ;
- Réaliser des constructions produisant moins de carbone, notamment en ayant recours à des matériaux biosourcés ;
- créer des habitations plus confortables à vivre lors des périodes de forte chaleur, sans avoir recours à la climatisation.
Loi Pinel 2023 : un calendrier concernant les performances énergétiques.
Les objectifs du dispositif Pinel+ sont très exigeants en termes de performance énergétique. Cela nécessite une transformation profonde des méthodes de construction et du secteur de l’immobilier. Conscient que cela ne se fera pas en un jour, le gouvernement a dressé un calendrier relatif à l’éligibilité des logements à la nouvelle loi Pinel en 2023. Ainsi, pour être éligibles :
- Les biens acquis en 2023 doivent respecter le jalon 2025 de la RE2020;
- Les biens acquis en 2024 doivent respecter le jalon 2025 de la RE2020, et atteindre un DPE A;
- Les biens acquis en 2023 ou 2024 et dont le permis de construire a été émis avant le 1er janvier 2022 doivent être détenteurs du label E+C- et atteindre un DPE A;
- Les biens plus anciens mais acquis en 2023 ou 2024, souvent des biens réhabilités, doivent parvenir à un DPE A ou B.
Une loi qui tend vers un immobilier plus humain
Le nouveau tournant de la loi Pinel 2023 est également marqué par des préoccupations de confort et de qualité, et tend à rendre l’immobilier plus humain et soucieux des locataires. Des critères de surface et de confort ont été émis pour ce nouveau dispositif, qui tend également à relancer la construction dans les quartiers prioritaires.
Des critères de confort basés sur le rapport Giacometti-Leclercq
Un autre critère de confort associé à la nouvelle version de la loi Pinel en 2023 est celui de la luminosité naturelle des appartements. En effet, pour être éligible au Pinel+, chaque logement à partir du T3 (3 pièces) doit obligatoirement bénéficier d’une double exposition.
Pour les studios et les deux pièces, il n’y a pas d’obligation, et seulement une simple recommandation. La luminosité d’un logement influe en effet sur sa valeur marchande, sur le confort de vie des habitants, et permet de réaliser des économies de chauffage en hiver.
Les premiers contours du dispositif Pinel+ sont apparus au cours de la présentation du référentiel Girometti-Leclercq* au cours de la table ronde “Habiter la France de demain”, donnée en septembre 2021. Ce référentiel de qualité d’usage fait un constat de l’état du parc immobilier en France et donne des préconisations visant à son amélioration.
D’autres recommandations ont été données dans ce rapport, en plus de celles regardant la luminosité, les surfaces minimales et la présence d’espaces extérieurs privatifs. Ainsi, en septembre, des critères regardant la hauteur minimale sous plafond, la ventilation naturelle des habitations ou encore la surface minimale des chambres étaient à l’étude. Ils n’ont cependant pas été retenus.
Loi Pinel : la fin du dispositif tel que nous le connaissons actuellement
Le dispositif Pinel+ se base en grande partie sur son prédécesseur, dont il reprend la quasi-totalité des critères. Il vise cependant à le remplacer : afin de populariser le Pinel+, les taux de réduction d’impôts liés au Pinel sont amenés à diminuer progressivement dès janvier 2023. Cette fin d’année 2022 est donc le dernier moment pour profiter des taux pleins de la loi Pinel.
Avantages des dispositifs Pinel et Pinel+ en 2023
Les deux dispositifs présentent des avantages. Étant en vigueur depuis 2014, la loi Pinel classique est rentrée dans le quotidien des promoteurs immobiliers, et l’on peut aujourd’hui trouver sans trop de problème un bien correspondant à son projet immobilier en loi Pinel dans la ville que l’on souhaite (éligible, bien entendu). Il y a donc une très grande disponibilité de biens en loi Pinel sur tout le territoire français, au prix moyen de l’immobilier neuf.
De plus, ce sont des logements qui sont tenus à la RT2012 et disposent donc de très bonnes performances énergétiques, d’une bonne isolation et, dans la grande majorité des cas, d’extérieurs privatifs.
Les logements en Pinel+, quant à eux, bénéficient des dernières technologies et matériaux en termes de construction, isolation et performances énergétiques grâce à la réglementation environnementale 2020 (RE2020). Les bâtiments sont construits en matériaux durables de façon à réduire au maximum l’empreinte carbone sur toute la durée de vie de l’immeuble. Multiples expositions, meilleure ventilation, isolation top niveau et systèmes de chauffage dernier cri permettent de réaliser des économies importantes sur les factures énergétiques.
De plus, tous ces avantages ne feront que faire prendre de la valeur au bien, puisqu’il n’y aura pas de travaux de rénovation énergétique ou de mise à la norme à prévoir. En revanche, étant donné la nouveauté de la RE2020 et des exigences en termes de qualité d’usage de la loi Pinel+, le
s biens éligibles se font encore assez rares, et souvent plus onéreux que des logements en Pinel classique. En effet, la RE2020 et les nouvelles contraintes de construction et de matériaux impliquent des coûts de production bien supérieurs, et le prix de vente final est bien entendu impacté à la hausse.
2022 : dernière année pour profiter des taux pleins du Pinel
Les investisseurs souhaitant profiter des taux pleins de la loi Pinel “classique” doivent se dépêcher ! Cette fin d’année 2022 est la dernière fenêtre pour profiter des taux pleins du Pinel, qui seront amenés à diminuer progressivement à partir de janvier 2023. En effet, à partir de cette date, les taux du Pinel classique sont amenés à diminuer afin de populariser le nouveau dispositif Pinel+.
Les avantages à investir en Pinel+ sont nombreux, cette nouvelle mouture incitant notamment à investir dans des logements obéissant aux dernières normes. Si cela permet d’envisager une plus-value plus importante au moment d’une éventuelle revente, cela implique également de devoir investir dans des appartements ayant un prix plus élevé. Les investisseurs souhaitant réduire leurs frais au maximum ont donc tout intérêt à profiter des taux pleins du Pinel, tant qu’ils en ont encore la chance.